Купити квартиру в Іспанії не так вже й складно. Знайти, домовитися про ціну, підписати документи в нотаріуса, зареєструвати. Усе це можна встигнути за кілька тижнів.
Але є нюанси. Золота віза закрилася у квітні 2025 року, тож нерухомість більше не дає резидентства за жодні гроші. У січні 2025 року весь світ обговорював запропонований 100% податок для покупців з-поза ЄС – і відтоді він так і лежить у парламенті без розгляду. А якщо ви переказуєте гроші з українського банку, це окрема історія, і непроста.
У цьому гайді розберемо, з чого насправді складається купівля, скільки вона коштує понад ціну оголошення і що доведеться платити щороку після неї.
Обов’язково прочитайте дисклеймер у кінці.
Важливі зміни
Золотої візи більше немає. Ley Orgánica 1/2025 від 2 січня, опублікований в офіційному віснику наступного дня, вилучив статті 63-67 закону 2013 року, яким цю інвесторську візу й створили. Закон набрав чинності 3 квітня 2025 року, через три місяці після публікації.
Програма працювала з 2013 року й давала резидентство за купівлю нерухомості на €500 000, а також за іншими інвестиційними варіантами. Із квітня 2025 року нові заявки не приймають за жодним із них.
Заявки, подані до 3 квітня 2025 року, розглядають за правилами, чинними на момент подання. Уже видані візи й дозволи зберігають чинність на строк, на який їх видали, а поновлення відбувається за правилами, які діяли при первинному наданні. Ніхто через це резидентства не втрачає.
Але цей захист поширюється на тих, хто вже подав заявку або вже мав дозвіл, а не на тих, хто купив нерухомість, плануючи подаватися пізніше. Купівля зараз не дає жодного шляху до резидентства.
Багато шуму й довкола 100% податку, але це поки що не закон. У січні 2025 року іспанський уряд анонсував податок у розмірі до 100% на нерухомість, яку купують нерезиденти з-поза ЄС. У травні 2025 року з’явився законопроєкт. Відтоді він лежить у парламенті без розгляду: уряд меншості не може зібрати більшість. Дати теж не призначено.
Варто розуміти, як він працюватиме, навіть якщо його ухвалять, бо багато хто тлумачить його неправильно. У наявній редакції він стосується нерезидентів з-поза ЄС, тобто значення має радше місце проживання, ніж громадянство, і українець, який легально живе в Іспанії, під нього не підпадає. Прив’язаний він до податку на передачу власності, який стягують при перепродажу, тож новобудови, що продаються з ПДВ, теж лишаються поза ним. Зворотної дії не передбачено. І є цілком реальне питання, чи витримає він перевірку на відповідність праву ЄС, адже гарантії вільного руху капіталу поширюються й на треті країни.
Іноземці, зокрема й українці, можуть вільно купувати нерухомість в Іспанії. Жодних обмежень на володіння немає. Змінилося те, що́ це володіння вам дає – і скільки воно зрештою може коштувати.
З переказом грошей можуть бути проблеми
Українські валютні правила працюють за принципом заборони з винятками. Переказ грошей за кордон заборонений за замовчуванням, якщо ваш переказ не підпадає під одну з цілей у затвердженому переліку. Лікування, навчання, аліменти, оренда, товари й послуги в межах місячних лімітів – усе це в переліку є.
Сам перелік лише у 2026 році переписували кілька разів, і він поступово довшає: зміни від серпня 2026 року підвищили більшість лімітів і додали цінні папери іноземних емітентів, а ще раніше відкрили перекази, пов’язані зі створенням компанії за кордоном.
То чи є в цьому переліку купівля житла за кордоном? Джерела суперечать одне одному, правила змінюються, а вирішує зрештою ваш банк. Зателефонуйте у відділ валютного контролю свого банку й запитайте, що саме він проведе сьогодні, для вашої суми, з вашими документами. Це п’ять хвилин, і це єдиний спосіб дізнатися напевно.
Якщо ваші гроші вже за межами України – на іноземному рахунку, зароблені за кордоном, отримані від продажу чогось за кордоном, – усе це вас не стосується. Так само як і тоді, коли ви переїхали й користуєтеся банком у ЄС: ви європейський резидент, який купує європейську нерухомість, і українські валютні правила тут ні до чого.
Можна везти готівку – це законно, але з обмеженнями. Понад €10 000 ви декларуєте на виїзді з України і ще раз на в’їзді до ЄС. Причому декларація важить навіть не так на кордоні, як потім: іспанський банк, який приймає готівку незрозумілого походження, – це проблема, яку ви створили собі самі. Та й за іспанськими цінами на нерухомість готівкою рідко вдається покрити всю покупку.
Хай який спосіб ви оберете, Іспанія запитає, звідки гроші. Нотаріус, банк і агент – усі мають обов’язки з протидії відмиванню коштів, і що більша сума, то більше документів захочуть побачити. Податкові декларації, договори купівлі-продажу, довідки про доходи – увесь ланцюжок від того, де ви ці гроші заробили, до того, де вони лежать зараз. Підготуйте ці документи заздалегідь.
Докладніше – у нашому гайді про міжнародні перекази та гайді про підтвердження походження коштів.
Які документи знадобляться
Перший – це NIE, ідентифікаційний номер іноземця в Іспанії. Без нього нотаріус не підпише договір – причому NIE потрібен кожному покупцеві, – і рахунок в іспанському банку теж не відкрити. Це не посвідка на проживання й жодного права на неї не дає: це податковий номер, і він обов’язковий.
Подаватися можна або в Іспанії, у відділенні Національної поліції чи в офісі у справах іноземців, або в іспанському консульстві ще до поїздки. Громадяни країн з-поза ЄС заповнюють форму EX-15 іспанською, сплачують €12 за формою 790 у банку й додають підтвердження, навіщо їм NIE, – договору про купівлю нерухомості для цього достатньо.
Проблема тут в очікуванні, і вона цілком реальна. У завантажених провінціях на кшталт Мадрида чи Барселони запис на прийом доводиться чекати чотири-вісім тижнів. Через консульство за кордоном ще довше – шість-десять тижнів. А після прийому ви або отримуєте сертифікат одразу, або чекаєте ще п’ять-десять робочих днів. Тож починати варто саме з цього, задовго до того, як ви зробите пропозицію по конкретному об’єкту.
Ще один момент: сам номер NIE постійний і не має строку дії. А от на сертифікаті, на якому його друкують, стоїть тримісячна позначка, і деякі банки та установи вимагають свіжо виданий. Якщо ваш старий, замовте дублікат до того, як щось підписувати: це швидко й безкоштовно.
Знадобиться й рахунок в іспанському банку, бо більшість покупок оплачують саме з нього, а комунальні платежі й податки потім списують автоматично. Банки спершу вимагають NIE, тож порядок фіксований: NIE, потім рахунок, потім нерухомість.
Усе це можна зробити дистанційно – іспанський юрист веде процес за довіреністю. Для українців це означає, що довіреність потребує апостиля й присяжного перекладу іспанською. Україна є учасницею Гаазької конвенції, тож апостиль працює, але закладіть час на його оформлення.
Пройдіть короткий квіз і дізнайтесь свій рівень готовності.
- 1 хвилина
Процес купівлі: покроково
Ось як це зазвичай відбувається:
- Пропозиція та резервація. Пропозицію зазвичай озвучують усно через агента, а потім підтверджують письмово. Доки не рухаються гроші, нікого ніщо не зобов’язує. Коли ціну погоджено, ви вносите резерваційний депозит приблизно €3 000-10 000, щоб об’єкт зняли з продажу – як правило, на два-чотири тижні, доки працює ваш юрист. Обов’язково зафіксуйте письмово умови повернення. Цей депозит має повертатися, якщо перевірка виявить юридичні проблеми з об’єктом. Але автоматично це не працює й залежить від того, що написано в документі, – тому юриста наймають до внесення депозиту, а не після.
- Перевірка документів. Юрист замовляє nota simple з Реєстру нерухомості: там видно справжнього власника та всі іпотеки, арешти й обтяження. Далі – кадастровий номер, дозвіл на будівництво й на введення в експлуатацію, перевірка на несплачений податок на нерухомість і внески в об’єднання співвласників (і те, й те може перейти до вас), а також останні протоколи зборів співвласників – раптом попереду великий ремонт.
- Договір завдатку (arras). Саме він вас зобов’язує: близько 10% від ціни, і за стандартною формою arras penitenciales відповідно до статті 1454 Цивільного кодексу правила симетричні – ви відмовляєтеся і втрачаєте завдаток, продавець відмовляється і винен вам подвійну суму. Ці 10% мають надходити на клієнтський рахунок вашого юриста або на ескроу, а не напряму продавцеві.
- Підписання в нотаріуса. Обидві сторони підписують escritura pública, ви передаєте банківський чек (звичайні чеки не приймають) і отримуєте ключі. Власником ви стаєте саме з цього моменту, а не з моменту реєстрації. За 24-48 годин до підписання юрист має замовити свіжу nota simple, щоб переконатися, що нічого не змінилося.
- Після підписання. Податки на передачу власності – протягом 30 робочих днів. Реєстрація в Реєстрі нерухомості триває два-вісім тижнів і дає вам захист від претензій третіх осіб. Далі – комунальні послуги, повідомлення об’єднання співвласників і налаштування автоматичних списань.
Що варто пам’ятати:
- Якщо ви не володієте іспанською, на підписанні має бути присяжний перекладач. Не ваш агент і не двомовний знайомий.
- Якщо купуєте дистанційно, довіреність має бути конкретною (обмеженою саме цим об’єктом за саме цією ціною) і підписаною в нотаріуса, а якщо підписували за межами Іспанії – з апостилем.
- Уся процедура зазвичай займає шість-дванадцять тижнів при купівлі за власні кошти й вісім-шістнадцять – з іпотекою.
Податки та збори понад ціну
Закладайте 10-13% понад ціну оголошення. Найбільша стаття – податок на передачу власності, і залежить він від того, де саме ви купуєте. Для вторинного житла це ITP, ставку якого встановлює кожна автономна спільнота:
|
Регіон |
Ставка ITP |
|
Країна Басків |
4% |
|
Мадрид |
6% |
|
Канарські острови |
6,5% |
|
Андалусія |
7% |
|
Мурсія, Арагон |
8% |
|
Галісія |
9% |
|
Валенсія (Коста-Бланка) |
|
|
Каталонія |
10%, прогресивна |
|
Балеарські острови |
8-13%, прогресивна за вартістю |
На вторинній квартирі за €400 000 це €24 000 у Мадриді проти €36 000 у Валенсії. Дванадцять тисяч євро різниці лише через те, де ви купуєте.
До того ж податок не завжди рахують від суми, яку ви заплатили. В Іспанії діє референтна вартість нерухомості, і якщо вона вища за вашу ціну купівлі, податок рахують саме від неї. Попросіть юриста перевірити її до того, як ви візьмете на себе зобов’язання.
З новобудовами інакше: ITP там немає. Натомість 10% ПДВ (або 4% для окремих категорій соціального житла) плюс регіональний гербовий збір, який у Валенсії становить 1,4%. Канарські острови, Сеута й Мелілья не входять до території ПДВ і мають власний режим.
Тарифи нотаріуса та Реєстру нерухомості встановлені королівським декретом і залежать від самого документа й обсягу роботи, а не від фіксованого відсотка. Багато покупців закладають від кількох сотень до кількох тисяч євро, але краще попросити розрахунок саме під вашу угоду, ніж рахувати за відсотком. Юрист зазвичай бере близько 1% плюс ПДВ, хоча жодного затвердженого тарифу тут немає.
На купівлі за €400 000 це виглядає приблизно так:
- Вторинне житло в Андалусії за ставкою 7%: близько €34 800, тобто 8,7% понад ціну.
- Вторинне житло у Валенсії за ставкою 9%: близько €42 800, тобто 10,7%.
- Новобудова у Валенсії: близько €52 400, тобто 13,1%.
Якщо берете іспанську іпотеку, витрати на нотаріуса, реєстрацію, гербовий збір і хесторію за іпотечним договором оплачує банк – ви платите за оцінку й комісію за оформлення, якщо вона є. Так це працює з 2019 року. А plusvalía municipal за законом сплачує продавець, хоча договори іноді перекладають її на покупця, тож перевіряйте.
Строки подання декларацій регіональні, тож не розраховуйте автоматично на тридцять днів. Зафіксуйте письмово і сам строк, і те, хто за нього відповідає, ще до підписання. І обов’язково попросіть юриста назвати підсумкову суму однією цифрою до підписання договору завдатку – відсотки багато чого приховують.
Податки, поки ви володієте нерухомістю
Три речі, про які варто пам’ятати:
- IBI, муніципальний податок на нерухомість. Нараховує мерія щороку, рахують від кадастрової вартості. Усе просто, і зазвичай це найменша з трьох сум.
- Податок на умовний дохід із нерухомості, яку ви не здаєте. Іспанія вважає володіння другим житлом вигодою саму по собі й оподатковує вас на уявну оренду, якої ви ніколи не отримували. До кадастрової вартості застосовують ставку 1,1% або 2% залежно від вашого муніципалітету. А далі діє ставка для нерезидентів – і ось тут українське громадянство обходиться дорожче: 24% для нерезидентів з-поза ЄС проти 19% для резидентів ЄС.
- Повна формула така: «кадастрова вартість × ставка 1,1% або 2% × дні, коли житло не здавалося / 365 × ваша частка у власності × ваша податкова ставка».
Тож для квартири з кадастровою вартістю €120 000, яка повністю належить вам, порожня весь рік і розташована в муніципалітеті зі ставкою 2%: умовний дохід €2 400, оподаткований за ставкою 24%, дає €576 на рік за володіння порожньою квартирою. Резидент ЄС за таку саму квартиру заплатить €456.
Декларують це за формою Modelo 210. Граничний строк лишається тим самим – 31 грудня року, наступного за податковим, – але з податкового 2026 року вікно подання відкривається 1 квітня, а не 1 січня. Тобто податок за 2026 рік можна подати між 1 квітня та 31 грудня 2027 року.
Кожен співвласник подає декларацію окремо за свою частку. А гаражі та комори, куплені окремо, потребують окремих декларацій. І якщо ви здаєте житло частину року, порожні місяці все одно оподатковують саме так.
Якщо ви таки здаєте житло, власники з ЄС та ЄЕЗ платять 19% із чистого доходу – тобто з оренди за вирахуванням ремонту, внесків співвласників, страхування та відсотків за іпотекою. Власники з-поза ЄС платять 24% із валового доходу, без жодних вирахувань.
На €12 000 орендної плати з €4 000 витрат власник із ЄС заплатить €1 520. Українець – €2 880. Майже вдвічі більше за ту саму нерухомість і той самий дохід.
Такий підхід оскаржують як несумісний із принципом вільного руху капіталу в ЄС, і деякі консультанти стверджують, що він уже змінився. Але іспанська практика у 2026 році цей поділ досі застосовує. За точнішою інформацією зверніться до іспанського податкового консультанта.
Що ще варто знати:
- Орендний дохід тепер можна об’єднати в одну річну декларацію, яку подають з 1 до 20 січня наступного року.
- Туристична оренда потребує чинного реєстраційного номера – без нього оголошення взагалі не з’явиться на платформах бронювання.
Податок на багатство застосовують до нерезидентів щодо іспанських активів понад €700 000. Додаткова пільга в €300 000 на основне житло доступна лише резидентам.
Податки та резидентство
Іспанський закон про податок на доходи встановлює три критерії, і достатньо будь-якого одного, щоб ви стали податковим резидентом. Не всіх трьох – будь-якого одного:
- Кількість днів. Понад 183 дні в Іспанії протягом календарного року. Причому і день приїзду, і день від’їзду рахують як повні.
- Ваш економічний центр. Якщо основна «база» вашої діяльності чи економічних інтересів в Іспанії, прямо чи опосередковано, ви резидент незалежно від кількості днів. Людина, яка провела в Іспанії 120 днів, але має іспанську компанію, іспанську квартиру й переважно іспанських клієнтів, стане податковим резидентом попри всі підрахунки.
- Ваша родина. Якщо ваші чоловік або дружина, з якими ви не в розлученні, та неповнолітні діти на утриманні постійно живуть в Іспанії, Іспанія припускає, що і ви теж. Це припущення можна спростувати, але саме доказами, а не аргументами.
Іспанська податкова формулює це прямо: тимчасові виїзди зараховують до вашого іспанського підсумку, якщо ви не доведете податкове резидентство в іншій країні. Тобто двомісячна поїздка додому не віднімає два місяці – ці дні все одно рахують проти вас, доки ви не покажете, що були податковим резидентом деінде. А Верховний суд відхилив аргумент, що намір повернутися за кордон робить час поза Іспанією «тимчасовою відсутністю».
Спростовує це довідка про податкове резидентство з іншої країни. Для українців це довідка-підтвердження від ДПС, яку отримують приблизно за десять днів через Електронний кабінет. Оформляйте її саме за той рік, якого стосується питання.
Якщо ви стаєте податковим резидентом Іспанії, увесь світовий дохід підлягає оподаткуванню в Іспанії за прогресивними ставками для резидентів. Податок на умовний дохід і весь режим для нерезидентів зникають. Замість Modelo 210 ви подаєте декларацію резидента. Податок на багатство рахують від усіх ваших активів у світі, а не лише іспанських. А якщо за кордоном у вас понад €50 000, виникає обов’язок звітувати за формою Modelo 720.
Докладніше про українську частину – у нашому гайді про подвійне оподаткування.
Коли продаватимете
Якщо ви продаєте, ось що треба знати:
- Податок на приріст капіталу – 19%. Орендний дохід оподатковують за ставкою 24%, а от прибуток від продажу нерухомості фіксовано становить 19% для всіх, хоч би де ви жили.
- Оподатковують прибуток, а не ціну. Відняти можна ціну купівлі, сплачений при купівлі ITP або ПДВ, витрати на нотаріуса й реєстрацію, юридичні послуги та агентські комісії з обох угод, а також капітальний ремонт. Не можна – поточне обслуговування, косметичний ремонт і меблі. І на ремонт потрібні офіційні рахунки з ПДВ: рукописна розписка від будівельника не підійде. Приклад: купили за €350 000, витратили €40 000 на податки, послуги та капітальний ремонт, продали за €500 000. Прибуток €110 000, податок €20 900. Покупець уже утримав €15 000, тож при поданні декларації ви доплачуєте €5 900.
- 3% утримують автоматично. Покупець вираховує 3% від ціни й сплачує їх податковій за формою Modelo 211 протягом місяця з дати підписання. Це не додатковий податок, а аванс – у день угоди ви отримуєте 97%.
- Далі у вас чотири місяці, щоб подати Modelo 210. Вийшло менше за €15 000? Різницю повертають, щоправда чекати доведеться від шести до дванадцяти місяців. Пропустите ці чотири місяці – і утримані кошти фактично зникають. А продаж зі збитком теж потребує декларації: 3% утримають у будь-якому разі.
- Іспанія дозволяє вкласти прибуток від продажу основного житла в нове й уникнути податку. Але ця пільга доступна лише резидентам ЄС та ЄЕЗ. Українці нею скористатися не можуть.
- Plusvalía municipal сплачують протягом 30 днів після підписання. Після нещодавніх рішень Верховного суду ви можете обрати між кадастровою формулою та реальним приростом і взяти той варіант, за яким вийде менше. До того ж цю суму можна відняти від податку на приріст капіталу.
- Чинний енергетичний сертифікат і сплачені рахунки за IBI – без них продати не вийде взагалі.
Часті запитання
Чи можуть українці купити нерухомість в Іспанії?
Як українцям купити квартиру в Іспанії?
Скільки коштує нерухомість в Іспанії насправді?
Чому витрати так сильно різняться залежно від регіону?
Золота віза Іспанії ще працює?
Чи можна отримати резидентство Іспанії, купивши нерухомість?
Що таке NIE в Іспанії і чим він відрізняється від TIE?
Скільки часу займає оформлення NIE?
Який податок на нерухомість в Іспанії для нерезидентів?
Чи треба платити податок за квартиру, яку я не здаю?
Які податки в Іспанії для українців, якщо переїхати?
Чи правда, що Іспанія вводить 100% податок для покупців з-поза ЄС?
На що звернути увагу, щоб не вскочити в халепу?
Скільки податку платити при продажу?
Ключові цифри та терміни
Витрати на купівлю
10-13% – скільки закладати понад ціну оголошення
4-13% – діапазон податку на передачу власності для вторинного житла, залежно від регіону
10% – ПДВ на новобудови, або 4% для окремих категорій соціального житла
1,4% – гербовий збір на новобудови у Валенсії
€3 000-10 000 – типовий резерваційний депозит
10% – розмір завдатку за договором arras, і саме його ви втрачаєте, якщо відмовитеся
2x – скільки вам винен продавець, якщо відмовиться він
1% + ПДВ – типова вартість послуг юриста
Дати й строки
3 квітня 2025 року – коли закрилася золота віза
€500 000 – поріг вартості нерухомості, який вона вимагала
30 робочих днів – подання декларації з податку на передачу власності, хоча строки регіональні
2-8 тижнів – реєстрація в Реєстрі нерухомості
6-12 тижнів – купівля за власні кошти від початку до кінця
8-16 тижнів – з іпотекою
30-90 днів – між договором завдатку та підписанням у нотаріуса
NIE
€12 – вартість, сплачується за формою 790
EX-15 – форма заяви для громадян країн з-поза ЄС
4-8 тижнів – очікування запису в Мадриді та Барселоні
6-10 тижнів – якщо подаватися через консульство
5-10 робочих днів – видача сертифіката після прийому
3 місяці – позначка про чинність на сертифікаті
Щорічні податки
1,1% або 2% – від кадастрової вартості, база умовного доходу, залежить від муніципалітету
24% – ставка для нерезидентів, яка застосовується до неї для українців
19% – та сама ставка для резидентів ЄС
€576 – річний податок на умовний дохід при кадастровій вартості €120 000, повній власності та порожньому житлі
24% з валового – податок на орендний дохід для власників з-поза ЄС, без вирахувань
19% з чистого – податок на орендний дохід для власників з ЄС
31 грудня – граничний строк подання Modelo 210, наступного року після податкового
1 квітня – коли відкривається вікно подання, починаючи з податкового 2026 року
1-20 січня – вікно для об’єднаної річної декларації з орендного доходу
€700 000 – поріг податку на багатство для нерезидентів щодо іспанських активів
Податкове резидентство
183 дні – поріг, причому дні приїзду та від’їзду рахують як повні
3 – кількість альтернативних критеріїв, будь-який з яких робить вас резидентом
10 днів – на отримання української довідки про податкове резидентство
€50 000 – сума закордонних активів, понад яку виникає обов’язок звітувати за Modelo 720
Продаж
19% – податок на приріст капіталу для всіх нерезидентів
3% – скільки покупець утримує з ціни
1 місяць – на подання покупцем Modelo 211
4 місяці – на подання вами Modelo 210
6-12 місяців – типовий строк повернення переплати
30 днів – строк сплати plusvalía municipal
7-13% – загальні витрати на продаж, включно з комісією агента
Гроші з України
€10 000 – поріг декларування готівки при виїзді з України та в’їзді до ЄС
Ключові терміни
NIE – ідентифікаційний номер іноземця в Іспанії; потрібен і для договору в нотаріуса, і для банківського рахунку, але посвідкою на проживання не є
Nota simple – витяг з Реєстру нерухомості, який показує справжнього власника та всі обтяження
Arras penitenciales – договір завдатку, який зобов’язує сторони й дозволяє кожній відмовитися за фіксовану ціну
Escritura pública – публічний акт, який підписують у нотаріуса і яким переходить право власності
ITP – податок на передачу власності для вторинного житла, ставку встановлює кожна автономна спільнота
IVA та AJD – ПДВ і гербовий збір, які застосовують до новобудов замість ITP
Кадастрова вартість – офіційна оцінка, від якої рахують ваші щорічні податки; вказана у квитанції IBI
Референтна вартість – окремий офіційний показник; якщо він вищий за ціну купівлі, податок рахують від нього
IBI – щорічний муніципальний податок на нерухомість
Податок на умовний дохід – податок на уявну оренду з житла, яке ви не здаєте
Modelo 210 – декларація для нерезидентів: умовний дохід, орендний дохід і приріст капіталу
Modelo 211 – форма, якою покупець сплачує утримані 3%
Modelo 720 – звіт про закордонні активи для податкових резидентів Іспанії, які мають понад €50 000 за кордоном
Plusvalía municipal – муніципальний податок на приріст вартості землі, за законом його сплачує продавець
Тимчасові виїзди – поїздки за кордон, які все одно зараховують до ваших 183 днів, якщо ви не доведете податкове резидентство деінде
Пільга на реінвестування – звільнення від податку при продажу основного житла, доступне лише резидентам ЄС та ЄЕЗ
Gestoría – адміністративне агентство, яке займається оформленням документів; корисне, але не обов’язкове
Джерела
Іспанське законодавство та офіційний вісник
- Ley Orgánica 1/2025 від 2 січня, скасування інвесторської візи (аналіз двадцять першого прикінцевого положення та перехідних норм): https://noticias.juridicas.com/legislacion-destacada/normativa/19829-lo-1-2025:-fin-de-la-golden-visa-y-nuevas-modificaciones-mercantiles-de-la-ley-de-eficiencia-del-servicio-publico-de-justicia/
- Ley 5/2019 про договори іпотечного кредитування: витрати за іпотекою покладено на кредитора: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
- Real Decreto 1426/1989, нотаріальний тариф: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111
Податкова служба Іспанії (Agencia Tributaria)
- Фізична особа – резидент Іспанії: критерій 183 днів і врахування тимчасових виїздів: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/en_gb/no-residentes/residencia-personas-fisicas-juridicas/persona-fisica-residente-espana.html
- Постійне проживання на території Іспанії: презумовані дні, фактична присутність і доктрина Верховного суду: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/en_gb/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c02-irpf-cuestiones-generales/sujecion-irpf-aspectos-personales/residencia-habitual-territorio-espanol.html
- Форма 210, податок на доходи нерезидентів без постійного представництва: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/en_gb/procedimientoini/GF00.shtml
- Форма 211, утримання при купівлі нерухомості в нерезидентів: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/en_gb/procedimientoini/GF01.shtml
Юридична та фахова аналітика
- Uría Menéndez, критерії поновлення золотої візи після скасування програми: https://www.uria.com/es/publicaciones/9628-criterios-aplicables-en-espana-a-la-renovacion-de-la-golden-visa
- KPMG Abogados, правовий алерт про скасування золотої візи: https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmgsites/es/pdf/2025/01/legal-alert-eliminacion-golden-visa.pdf.coredownload.inline.pdf
- Veritas Gestión, перехідні положення і на кого вони поширюються: https://veritasgestion.com/extranjeria/eliminacion-golden-visa/
- PwC Tax Summaries, Іспанія: ставки для нерезидентів і приріст капіталу від відчуження активів: https://taxsummaries.pwc.com/spain/individual/taxes-on-personal-income
Процес купівлі та витрати
- Waypoint Sur, оформлення нерухомості в Іспанії: резервація, arras за статтею 1454, ескроу, перехід права власності при підписанні, довіреності, вимога щодо присяжного перекладача: https://guides.waypointsur.com/conveyancing-spain/
- CostaLuz Lawyers, повний юридичний гайд з купівлі нерухомості в Іспанії 2026: https://www.costaluzlawyers.com/buying-property-in-spain-complete-legal-guide-2026/
- Property Lawyers, гайд з оформлення 2026: роль нотаріуса: https://property-lawyers.com/conveyancing-in-spain-a-2026-guide-for-buyers/
- Novado, витрати на купівлю нерухомості в Іспанії (переглянуто 8 вересня 2026 року): розрахункові приклади, ставки у Валенсії з 1 червня 2026 року, референтна вартість, регіональні строки подання: https://novado.es/en/guides/spanish-property-purchase-costs/
- Granfield Estate, податки на нерухомість і витрати на купівлю за регіонами: https://granfield-estate.com/blog/property-taxes-buying-costs-spain
- Lawants, вартість купівлі нерухомості в Іспанії: розподіл plusvalía та знижені ставки: https://www.lawants.com/en/cost-buying-property-spain/
NIE
- Idealista, як отримати NIE в Іспанії (січень 2026): форма EX-15, вартість, строки опрацювання й очікування запису: https://www.idealista.com/en/news/legal-advice-spain/2026/01/15/2578-how-do-i-get-nie-number-spain
- Frank Partners, гайд з оформлення NIE: чинність сертифіката й довіреності з апостилем: https://frankpartners.es/articles/nie-number-spain-expat-application-guide/
Податки під час володіння
- IberianTax (зареєстрований в Agencia Tributaria як офіційний партнер), податок на умовний дохід: формула розрахунку, ставки, строки та зміна вікна подання з податкового 2026 року: https://www.iberiantax.com/modelo-210/imputed-income
- Taxes for Expats, податок на нерухомість в Іспанії для нерезидентів 2026: https://www.taxesforexpats.com/country-guides/spain/property-tax-in-spain-non-residents.html
- PTI Returns, податок для нерезидентів в Іспанії та щорічний податок на умовний дохід: https://www.ptireturns.com/blog/non-resident-tax-spain/
- Estity, правила для власників-нерезидентів у 2026 році: оподаткування чистого проти валового орендного доходу, річне вікно подання, реєстрація туристичної оренди: https://estity.com/en/article/important-for-non-resident-property-owners-in-spain-rules-for-2026/
- Taxadora, податкові строки в Іспанії 2026: пороги податку на багатство та Modelo 720: https://taxadora.com/blog/spain-tax-deadlines-2026-key-filing-dates-for-residents-non-residents-expats-and-businesses/
Податкове резидентство
- Spain Expat Tax, правила податкового резидентства: три альтернативні критерії за статтею 9.1 LIRPF: https://spainexpattax.com/tax-residency-rules/
- CountryTaxCalc, правило 183 днів в Іспанії 2026: підрахунок днів і винятки для транзиту: https://www.countrytaxcalc.com/tax-guides/spain/183-day-rule-2026/
- Anchorless, податкове резидентство Іспанії: спростування презумпцій і чинність довідок: https://anchorless.io/blog/sp-finance/spain-tax-residency-why-183-days-wrong
Продаж
- PCC Property, податок на приріст капіталу для нерезидентів 2026: ставка 19%, витрати, які можна відняти, вимога щодо рахунків з ПДВ, пільга на реінвестування лише для резидентів ЄС та ЄЕЗ: https://pccproperty.com/capital-gains-tax-on-property-in-spain-for-non-residents/
- De la Guía Luzón, продаж нерухомості нерезидентом: стаття 25.2 IRNR, утримання та строки подання, передумови для продажу: https://delaguialuzon.com/en/blog/selling-property-spain-non-resident/
- CostaLuz Lawyers, продаж нерухомості в Іспанії 2026: строки повернення переплати та втрата утриманих коштів: https://www.costaluzlawyers.com/selling-property-spain-legal-guide-foreign-owners-2026/
- Spain GH, продаж нерухомості в Іспанії: вибір методу розрахунку plusvalía: https://spaingh.com/en/selling-property-in-spain-guide/
- Bravos Estate, продаж нерухомості в Іспанії 2026: загальні витрати на продаж: https://bravosestate.com/guide/selling-property-spain
Українське регулювання
- Національний банк України, Постанова № 18 від 24 лютого 2022 року: загальна заборона транскордонних переказів із переліком винятків: https://bank.gov.ua/admin_uploads/law/Resolution_24022022_18_kp.pdf
- Національний банк України, Постанова № 90 від 10 серпня 2026 року: https://bank.gov.ua/ua/legislation/Resolution_10082026_90
- EY Україна, правовий алерт щодо Постанови № 95 і дозволених операцій: https://www.ey.com/content/dam/ey-unified-site/ey-com/uk-ua/alerts/2025/ey-law-alert-11-aug-2025-ukr.pdf
- Регламент (ЄС) 2018/1672 про контроль за готівкою, що ввозиться до Союзу або вивозиться з нього: https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2018/1672/oj/eng
- Міністерство фінансів України, реєстр угод про уникнення подвійного оподаткування, що підтверджує чинність конвенції СРСР – Іспанія: https://mof.gov.ua/uk/international_agreements_of_ukraine_on_avoidance_double_taxation-543
Ця стаття надається виключно в загальних інформаційних та освітніх цілях. Вона не є фінансовою, інвестиційною, податковою, юридичною, імміграційною чи будь-якою іншою фаховою консультацією і не є рекомендацією купувати нерухомість в Іспанії чи деінде або користуватися послугами конкретного постачальника. Ніщо в ній не є пропозицією чи заохоченням до укладення угоди. Цей матеріал у жоден спосіб не призначений для оцінювання доцільності участі в будь-якій операції.
Ознайомлення з цією статтею не створює жодних клієнтських, консультаційних чи інших професійних відносин між вами та XPAID. Ніщо в цій статті не слід сприймати як заохочення купувати, продавати, утримувати чи інвестувати в будь-що або вступати в будь-які конкретні відносини. Там, де ми описуємо, як щось працює, називаємо постачальника чи розповідаємо, як діють інші, – це опис, а не схвалення, і не варто вважати це натяком на те, що вам це підходить. Купівля нерухомості та будь-які фінансові операції пов’язані з ризиком, зокрема з ризиком втратити гроші. Будь-яке ваше рішення й будь-які його наслідки лишаються вашою відповідальністю.
Купівля нерухомості за кордоном – це операція, до якої не варто братися без фахових радників. В Іспанії це зазвичай означає незалежного юриста, який діє винятково у ваших інтересах, а щодо всього податкового – іспанського податкового консультанта. Нотаріус тут неупереджений і ваших інтересів не представляє. Ця стаття не замінює ані того, ані того, і написана вона не за тим стандартом, який дозволяв би їй це робити.
Оподаткування нерухомості в Іспанії суттєво різниться між автономними спільнотами та муніципалітетами, а подекуди й залежно від вартості об’єкта. Ставки, пороги, пільги та строки подання, які діють в одному регіоні, можуть не діяти в іншому. Кожну цифру з цієї статті варто звіряти з правилами того конкретного регіону, де розташована нерухомість.
Ми описуємо законодавство, яке на момент написання було запропоноване, але не ухвалене, а також норми, статус яких може змінитися. Запропоновані заходи можуть бути ухвалені, змінені або відкинуті, а вже чинні – замінені. Ніщо тут не слід сприймати як прогноз того, як вчинить той чи інший законодавчий орган.
Там, де ми описуємо стан справ в українському валютному регулюванні, варто враховувати: ця система змінюється часто, а її застосування залежить від того, як ваш банк оцінить конкретно вашу операцію. Ми прямо зазначили, де ситуація неоднозначна. Перед тим як діяти, уточніть усе у своєму банку.
Уся інформація надається “як є”, добросовісно, без будь-яких запевнень чи гарантій щодо її точності, повноти, надійності або придатності для вашої ситуації. Закони, нормативні акти, ставки, тарифи та адміністративна практика змінюються часто й різняться як між юрисдикціями, так і між установами. Усе описане тут актуальне виключно станом на дату публікації, і ми можемо оновити або видалити цей матеріал без попередження.
Перш ніж ухвалювати будь-яке рішення, звіряйте актуальну інформацію з відповідним органом, з установою, якої це стосується, і з кваліфікованим фахівцем, який знає ваші обставини. Кожна установа застосовує правила по-своєму, і рішення у вашому конкретному випадку ухвалює саме вона.
Ця стаття написана з української та/або європейської перспективи. Вона не адресована особам у юрисдикціях, де її публікація чи використання суперечили б місцевому законодавству, а правила в різних країнах суттєво відрізняються.
Ми нічого не знаємо про ваші обставини, цілі, фінансовий стан чи готовність до ризику, і ніщо тут не оцінювалося як прийнятне чи придатне саме для вас.
У максимальному обсязі, дозволеному законом, XPAID не несе відповідальності за будь-які збитки чи шкоду, що виникли внаслідок дій або бездіяльності, вчинених на підставі цієї статті.
У цій статті наведено посилання на зовнішні сайти й документи. Ми не контролюємо ці джерела, не схвалюємо їх і не відповідаємо за їхній зміст, точність чи доступність.
